Tres factores principales que impulsan el crecimiento del sector de bienes raíces comerciales

El horizonte de la silueta de toda ciudad bulliciosa cuenta una historia de ambición económica, necesidades empresariales en evolución y cambios en la sociedad. Pero cuando miras más a fondo el tejido de los bienes raíces comerciales, te das cuenta rápidamente de que el crecimiento no ocurre por accidente: es el resultado de la convergencia de fuerzas diversas y poderosas. Los líderes empresariales, los inversionistas inmobiliarios y los planificadores urbanos evalúan constantemente estos factores para determinar dónde está la próxima oportunidad. Aquí analizaremos los tres impulsores más significativos que impulsan la expansión actual de los bienes raíces comerciales (CRE) y aprenderemos cómo puedes aprovechar estas tendencias a tu favor.

Cambios demográficos y tendencias de urbanización

Los datos demográficos no son solo estadísticas; moldean el futuro de vecindarios, ciudades y regiones enteras. Uno de los impulsores más potentes del crecimiento de CRE es el cambio en dónde y cómo viven y trabajan las personas.

El Renacimiento Urbano

En la última década, la urbanización se ha acelerado en todo el mundo. Según datos de las Naciones Unidas, más del 55% de la población mundial vive ahora en áreas urbanas, una cifra que se espera alcance el 68% para 2050. Estados Unidos refleja esta tendencia: ciudades como Austin, Nashville y Charlotte han visto un crecimiento poblacional explosivo a medida que los millennials y la Generación Z se desplazan a mercados laborales urbanos y a sus comodidades.

Ejemplo concreto: Austin, Texas, añadió más de 579,000 residentes entre 2010 y 2020, impulsando la demanda de espacios de oficinas, comercio minorista y uso mixto hacia arriba. El distrito del centro ha visto un auge de la construcción, con 36 torres nuevas en construcción a finales de 2023, dedicadas a usos de oficinas, residenciales y hospitalidad.

Jóvenes profesionales y nuevos estilos de vida

Las generaciones más jóvenes valoran cada vez más la caminabilidad, los espacios de coworking y las comunidades de vivir-trabajar-jugar. A medida que la fuerza laboral se vuelve más móvil, las empresas buscan edificios de oficinas modernos con comodidades que atraigan a los mejores talentos. La demanda de propiedades como los espacios de trabajo flexibles de WeWork en las grandes ciudades ejemplifica esto: solo en 2019, WeWork duplicó su presencia, alquilando más de 11,5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en todo el mundo.

Movimiento de población y renacimiento suburbano

Curiosamente, la pandemia provocó un cambio a corto plazo: muchos habitantes urbanos se mudaron a localidades suburbanas buscando más espacio y asequibilidad. A su vez, el espacio comercial suburbano se volvió atractivo para campus corporativos y centros logísticos. Amazon, por ejemplo, expandió más de 100 nuevos centros de distribución, muchos en distritos suburbanos y periurbanos, entre 2020 y 2022 para atender las crecientes necesidades del comercio electrónico.

Conclusión práctica: Analice los datos demográficos locales antes de invertir. Un rápido crecimiento poblacional, cambios en los grupos de edad o la diversificación de una ciudad pueden predecir una fuerte demanda de tipos específicos de CRE, ya sea logística, multifamiliar o comercio minorista.

Innovaciones tecnológicas que están remodelando el entorno construido

La tecnología no solo está influyendo en cómo se comercializan las propiedades: está redefiniendo fundamentalmente el sector de bienes raíces comerciales, desde las comodidades hasta las operaciones y las expectativas de los inquilinos.

Edificios Inteligentes y la Evolución de Proptech

El auge de la tecnología de la propiedad (proptech) está revolucionando cada etapa del CRE. Los sistemas avanzados de gestión de edificios permiten ahora controlar de forma remota la temperatura, la iluminación y la seguridad. Según JLL, la inversión global en proptech alcanzó 18,2 mil millones de dólares en 2023, un aumento del 23% respecto al año anterior.

Un ejemplo destacado es The Edge en Ámsterdam, a menudo llamado el edificio más inteligente del mundo. Emplea 28.000 sensores para monitorear todo, desde la ocupación hasta la calidad del aire y readaptar recursos para lograr la máxima eficiencia, reduciendo los costos operativos hasta en un 70%.

Boom del espacio de comercio electrónico y de logística

El comercio electrónico exige extensas huellas logísticas y de distribución. A medida que las ventas digitales se disparan, el inmobiliario industrial se vuelve muy demandado. CBRE informó a principios de 2024 que el comercio electrónico ocupó el 35% de todos los nuevos arrendamientos industriales en EE. UU., un aumento de diez veces desde 2010.

Amazon y Walmart se encuentran entre los mayores ocupantes privados de espacio industrial en Estados Unidos, a menudo personalizando las instalaciones con robótica e inteligencia artificial para una ejecución de pedidos más ágil. La entrega con drones y centros de última milla automatizados están en el horizonte cercano, intensificando la carrera por almacenes cercanos y listos para la tecnología.

El auge de los espacios de trabajo flexibles

Después de la pandemia, los modelos de trabajo híbrido exigieron oficinas flexibles y equipadas con tecnología. Las empresas ahora priorizan la conectividad digital, la purificación del aire y las comodidades compartidas. Plataformas como Industrious y Convene ofrecen instalaciones para conferencias a demanda y redes de nivel empresarial.

Consejo práctico: Invertir en infraestructura digital: conectividad de fibra, sistemas de automatización y monitorización inteligente mejora el valor de los activos en el competitivo mercado CRE actual. Actualizar propiedades más antiguas a menudo genera tasas de ocupación más altas y rentas mayores.

Clima económico y actividad de los mercados de capital

Ningún análisis de bienes raíces comerciales estaría completo sin considerar las corrientes macroeconómicas y financieras que lo impulsan. La interacción de la inversión, las tasas de interés y los marcos regulatorios puede acelerar o atenuar los ciclos de crecimiento del CRE.

Bajas tasas de interés y capital accesible

Tras la crisis financiera de 2008 y, nuevamente, durante los primeros años de la COVID-19, los bancos centrales mantuvieron las tasas de interés en mínimos históricos. Esto impulsó flujos récord hacia CRE, ya que refugios tradicionales como los bonos ofrecían menores rendimientos. Según Nareit, el volumen de inversión inmobiliaria global alcanzó los 875 mil millones de dólares en 2022, un máximo histórico, gracias en gran parte a los costos de financiación bajos.

Estudio de caso: Blackstone, el gigante del capital privado, ha aumentado sus activos inmobiliarios globales bajo gestión a más de 332 mil millones de dólares a diciembre de 2023, aprovechando estratégicamente un capital de bajo costo para adquirir propiedades logísticas y multifamiliares en todo el mundo.

Inversión extranjera y flujos transfronterizos

El capital internacional se ha convertido en una fuerza crucial. Los fondos soberanos de Oriente Medio, los fondos de pensiones canadienses y los REITs asiáticos han adquirido activos de alto prestigio en Nueva York, Londres, París y Sídney.

En 2023, solo en Estados Unidos recibió 38,4 mil millones de dólares en inversiones entrantes transfronterizas en CRE, según MSCI Real Assets, con compradores extranjeros deseosos de adquirir activos de oficina, hotel e industrial de primera clase en regiones económicamente estables.

Panorama regulatorio y de políticas en cambio

Finalmente, los incentivos fiscales y la liberalización de la zonificación impulsan booms de desarrollo. Por ejemplo, la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017 de EE. UU. habilitó las Opportunity Zones—zonas de bajos ingresos que se benefician de aplazamientos del impuesto a las ganancias de capital en inversiones inmobiliarias. Cientos de miles de millones de dólares en nuevos acuerdos inundaron estas zonas, revitalizando vecindarios descuidados en ciudades como Detroit, Cleveland y Baltimore.

Consejo de análisis: Al evaluar un mercado, observe no solo la política nacional sino también los incentivos a nivel de ciudad o estado: zonas económicas especiales, aumento de la zonificación (upzoning) y gastos de infraestructura pueden generar rendimientos desproporcionados en ciertos lugares.

Poniendo en práctica los impulsores para su cartera

El crecimiento de los bienes raíces comerciales no es producto de una única tendencia, sino de la convergencia del cambio demográfico, la innovación rápida y el capital adaptable. Inversores y desarrolladores que reconocen cómo estos impulsores se interconectan, por ejemplo, utilizando datos de movimiento demográfico para identificar corredores tecnológicos emergentes, o considerando cómo los nuevos incentivos fiscales pueden hacer viable un proyecto, están mejor posicionados para el éxito.

Para los nuevos participantes, considere asociarse con expertos locales en corretaje, suscribirse a análisis demográficos y de propiedades detallados, y asistir a talleres sobre tecnologías emergentes. Para inversores experimentados, revisiones periódicas de la cartera que tengan en cuenta cambios en las tres categorías de impulsores—población, tecnología y entorno financiero—pueden ayudar a superar un enfoque estático y reactivo.

Los horizontes de las ciudades del mañana se están formando hoy. Ya sea invirtiendo, desarrollando o simplemente buscando entender el fascinante mundo de CRE, concéntrese en estas fuerzas impulsoras. Las mayores oportunidades no provienen solo de conocer las tendencias, sino de anticipar sus intersecciones y ser ágil en su estrategia inmobiliaria.