Trzy najważniejsze czynniki napędzające wzrost nieruchomości komercyjnych

Panorama każdego tętniącego życiem miasta opowiada historię ambicji gospodarczej, ewolucji potrzeb biznesowych i zmian w społeczeństwie. Jednak zagłębiając się w tkankę nieruchomości komercyjnych, szybko uświadamiamy sobie, że wzrost nie dzieje się przypadkowo — to efekt zbiegu różnych, silnych sił. Liderzy biznesu, inwestorzy nieruchomości i planiści miast nieustannie oceniają te czynniki, aby określić, gdzie leży kolejna szansa. Poniżej omówimy trzy najważniejsze czynniki napędzające współczesną ekspansję nieruchomości komercyjnych (CRE) i dowiemy się, jak możesz wykorzystać te trendy na swoją korzyść.

Zmiany demograficzne i trendy urbanizacyjne

Demografia to nie tylko statystyki; kształtuje przyszłość dzielnic, miast i całych regionów. Jednym z najpotężniejszych czynników napędzających wzrost CRE jest zmiana miejsca — i sposobu — w jaki ludzie mieszkają i pracują.

Renesans miejski

W trakcie ostatniej dekady urbanizacja na całym świecie przyspieszyła. Według danych Organizacji Narodów Zjednoczonych ponad 55% ludności świata mieszka obecnie na obszarach miejskich, a prognozy mówią o wzroście do 68% do roku 2050. USA odzwierciedlają ten trend: miasta takie jak Austin, Nashville i Charlotte doświadczyły gwałtownego wzrostu liczby ludności, gdy milenialsi i pokolenie Z masowo kierują się na miejskie rynki pracy i udogodnienia.

Przykład: Austin w Teksasie przyciągnął ponad 579 tys. mieszkańców w latach 2010–2020, co pchnęło popyt na biura, handel detaliczny i powierzchnie mieszane w górę. Śródmieście odnotowało boom budowlany — do końca 2023 r. w budowie było 36 nowych wież, przeznaczonych na biura, mieszkalnictwo i cele hotelarskie.

Młodzi profesjonaliści i nowe style życia

Młodsze pokolenia coraz częściej cenią sobie łatwość poruszania się pieszo, przestrzenie coworkingowe oraz społeczności mieszkaniowo-pracujące z funkcjami rekreacyjnymi. W miarę rosnącej mobilności siły roboczej firmy poszukują nowoczesnych biurowców z udogodnieniami przyciągającymi najlepsze talenty. Popyt na nieruchomości takie jak elastyczne przestrzenie pracy WeWork w największych miastach ilustruje to: w samym 2019 roku WeWork podwoił swoją obecność, wynajmując globalnie ponad 11,5 miliona stóp kwadratowych powierzchni biurowej.

Ruch ludności i odrodzenie przedmieść

Co ciekawe, pandemia spowodowała krótkoterminowe przesunięcia — wielu mieszkańców miast przeniosło się na przedmieścia w poszukiwaniu większej przestrzeni i przystępniejszych cen. W efekcie, przedmiejski sektor nieruchomości komercyjnych stał się atrakcyjny dla kampusów korporacyjnych i centrów logistycznych. Amazon, na przykład, rozbudował ponad 100 nowych centrów dystrybucyjnych, wiele z nich w dzielnicach podmiejskich i peryurbanicznych, między 2020 a 2022 rokiem, aby obsłużyć rosnące zapotrzebowanie na zakupy online.

Wskazówka operacyjna: Analizuj lokalne dane demograficzne przed inwestycją. Szybki wzrost populacji, zmieniające się grupy wiekowe lub dywersyfikacja miasta mogą przewidywać wysokie zapotrzebowanie na określone typy CRE — czy to logistyka, wielorodzinne, czy handel detaliczny.

Innowacje technologiczne kształtujące środowisko zabudowy

Technologia nie wpływa już tylko na to, jak nieruchomości są promowane — zasadniczo redefiniuje nieruchomości komercyjne, od udogodnień po operacje i oczekiwania najemców.

Inteligentne budynki i ewolucja proptech

Wzrost technologii nieruchomości (proptech) rewolucjonizuje każdy etap CRE. Zaawansowane systemy zarządzania budynkami umożliwiają teraz zdalne sterowanie temperaturą, oświetleniem i ochroną. Według JLL globalne inwestycje w proptech sięgnęły 18,2 miliarda dolarów w 2023 roku — wzrost o 23% w porównaniu z poprzednim rokiem.

Jednym z wyrazistych przykładów jest The Edge w Amsterdamie, często nazywany „najinteligentniejszym budynkiem na świecie”. Wykorzystuje 28 000 czujników do monitorowania wszystkiego, od zajętości po jakość powietrza, i ponownie dostosowuje zasoby dla maksymalnej wydajności, redukując koszty operacyjne nawet o 70%.

Boom w przestrzeniach e-commerce i logistycznych

E-commerce wymaga ogromnych obszarów logistycznych i dystrybucyjnych. W miarę rosnącej sprzedaży online nieruchomości przemysłowe stają się niezwykle pożądane. CBRE doniosło na początku 2024 roku, że e-commerce stanowił 35% wszystkich nowo zawieranych umów najmu przemysłowego w USA — dziesięciokrotny wzrost od 2010 roku.

Amazon i Walmart należą do największych prywatnych najemców przestrzeni przemysłowej w USA, często dostosowując obiekty za pomocą robotyki i sztucznej inteligencji w celu usprawnienia realizacji zamówień. Dostawy dronami i zautomatyzowane centra ostatniej mili są na horyzoncie, nasilając wyścig o bliskie, gotowe na technologię magazyny.

Wzrost elastycznych przestrzeni pracy

Po pandemii modele pracy hybrydowej wymagały elastycznych, wyposażonych w technologię przestrzeni biurowych. Firmy teraz kładą nacisk na cyfrową łączność, filtrację powietrza i wspólne udogodnienia. Platformy takie jak Industrious i Convene oferują pakiety konferencyjne na żądanie i networking na poziomie przedsiębiorstwa.

Wskazówka praktyczna: Inwestowanie w infrastrukturę cyfrową — łączności światłowodowe, systemy automatyzacji i inteligentny monitoring — podnosi wartość aktywów na dzisiejszym konkurencyjnym rynku CRE. Modernizacja starszych nieruchomości często przynosi wyższe wskaźniki zajętości i wyższe czynsze.

Klimat gospodarczy i aktywność rynków kapitałowych

Żadna analiza nieruchomości komercyjnych nie byłaby kompletna bez uwzględnienia makroekonomicznych i finansowych prądów je napędzających. Wzajemne oddziaływanie inwestycji, stóp procentowych i ram regulacyjnych może przyspieszać lub łagodzić cykle wzrostu CRE.

Niskie stopy procentowe i dostępny kapitał

W cieniu kryzysu finansowego z 2008 roku i ponownie we wczesnych latach COVID-19, banki centralne utrzymywały stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie. To napędziło rekordowy napływ kapitału do CRE, ponieważ tradycyjne bezpieczne przystanie, takie jak obligacje, dawały niższe zyski. Według Nareit, globalny wolumen inwestycji w nieruchomości osiągnął 875 miliardów dolarów w 2022 roku — historyczny szczyt — w dużej mierze dzięki niskim kosztom finansowania.

Studium przypadku: Blackstone, gigant private equity, powiększył swoje globalne aktywa nieruchomości pod zarządem do ponad 332 miliardów dolarów w IV kwartale 2023 roku, strategicznie wykorzystując tani kapitał do nabywania nieruchomości logistycznych oraz wielorodzinnych na całym świecie.

Inwestycje zagraniczne i przepływy transgraniczne

Kapitał międzynarodowy stał się kluczową siłą. Fundusze majątkowe z regionu Bliskiego Wschodu, kanadyjskie fundusze emerytalne i azjatyckie REIT-y wykupiły trofea nieruchomości w Nowym Jorku, Londynie, Paryżu i Sydney.

W 2023 roku same Stany Zjednoczone otrzymały 38,4 miliarda dolarów z napływu transgranicznych inwestycji CRE, według MSCI Real Assets, przy czym zagraniczni nabywcy byli chętni nabyć premier biura, hotele i nieruchomości przemysłowe w regionach o stabilnej gospodarce.

Zmieniający się krajobraz regulacyjny i polityczny

W końcu zachęty podatkowe i liberalizacja planowania przestrzennego pobudzają deweloperskie boom. Na przykład amerykańska Ustawa z 2017 r. o obniżkach podatkowych i miejscach pracy, znana jako Tax Cuts and Jobs Act, umożliwiła Strefy Szans — obszary o niskich dochodach, które korzystają z odroczeń podatku od zysków kapitałowych przy inwestycjach w nieruchomości. Setki miliardów dolarów w nowych transakcjach napłynęły do tych stref, ożywiając zaniedbane dzielnice w miastach takich jak Detroit, Cleveland i Baltimore.

Wskazówka analityczna: Przy ocenie rynku zwracaj uwagę nie tylko na politykę krajową, lecz także na zachęty na poziomie miasta lub stanu — specjalne strefy ekonomiczne, podwyższanie dopuszczalnej zabudowy (upzoning) i wydatki na infrastrukturę mogą przynosić wyjątkowo wysokie zwroty w niektórych lokalizacjach.

Wykorzystanie czynników napędzających w portfelu inwestycyjnym

Wzrost nieruchomości komercyjnych nie wynika z pojedynczego trendu, lecz z zbieżności zmian demograficznych, szybkich innowacji i elastycznego kapitału. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostrzegają, jak te czynniki wzajemnie na siebie wpływają — na przykład wykorzystując dane o ruchu demograficznym do identyfikowania rozwijających się korytarzy technologicznych, lub uwzględniając, jak nowe zachęty podatkowe mogą uczynić projekt opłacalnym — są najlepiej przygotowani do odniesienia sukcesu.

Dla nowych uczestników rynku rozważ partnerstwo z lokalnymi ekspertami ds. pośrednictwa, subskrypcję szczegółowych analiz demograficznych i nieruchomości oraz udział w warsztatach dotyczących nowej technologii. Dla doświadczonych inwestorów, okresowe przeglądy portfela, które uwzględniają zmiany we wszystkich trzech kategoriach czynników — populacja, technologia i otoczenie finansowe — mogą pomóc pokonać podejście statyczne i reaktywne.

Horyzonty jutra są kształtowane już dziś. Niezależnie od tego, czy inwestujesz, rozwijasz, czy po prostu chcesz zrozumieć urzekający świat CRE, skup się na tych siłach napędowych. Największe możliwości wynikają nie tylko z poznania trendów, lecz z ich przewidywania miejsc, w których te trendy się przecinają, i z bycia elastycznym w strategii nieruchomości.