Ba yếu tố hàng đầu thúc đẩy tăng trưởng bất động sản thương mại

Toàn cảnh chân trời của mọi thành phố nhộn nhịp kể một câu chuyện về tham vọng kinh tế, nhu cầu kinh doanh ngày càng phát triển và những thay đổi của xã hội. Nhưng khi bạn nhìn sâu vào cấu trúc của bất động sản thương mại, bạn nhanh chóng nhận ra tăng trưởng không phải là ngẫu nhiên — nó là kết quả của sự hội tụ của nhiều lực lượng mạnh mẽ. Lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản và các nhà quy hoạch thành phố luôn đánh giá các yếu tố này để xác định nơi có cơ hội tiếp theo. Ở đây chúng ta sẽ phân tích ba động lực quan trọng nhất đang thúc đẩy sự mở rộng CRE ngày nay và học cách bạn có thể tận dụng những xu hướng này cho lợi thế của mình.

Thay đổi nhân khẩu học và xu hướng đô thị hóa

Dân số học không chỉ là con số thống kê; chúng định hình tương lai của các khu phố, các thành phố và toàn bộ khu vực. Một trong những động lực mạnh nhất thúc đẩy tăng trưởng CRE là sự thay đổi nơi — và cách — mọi người sống và làm việc.

Sự phục hưng đô thị

Trong thập kỷ qua, đô thị hóa đã tăng tốc trên toàn cầu. Theo dữ liệu của Liên Hợp Quốc, hơn 55% dân số thế giới hiện sống ở các khu vực đô thị, một con số được dự kiến sẽ đạt 68% vào năm 2050. Hoa Kỳ phản ánh xu hướng này: các thành phố như Austin, Nashville, và Charlotte đã chứng kiến sự tăng trưởng dân số mạnh mẽ khi Millennials và Gen Z đổ về thị trường việc làm và tiện ích đô thị.

Ví dụ thực tế: Austin, Texas, đã thêm hơn 579.000 cư dân từ 2010 đến 2020, đẩy nhu cầu văn phòng, bán lẻ và không gian đa chức năng lên cao. Khu vực trung tâm đã chứng kiến một làn sóng xây dựng với 36 tòa tháp mới đang được xây dựng tính đến cuối năm 2023, dành cho văn phòng, khu dân cư và lưu trú.

Chuyên gia trẻ và lối sống mới

Các thế hệ trẻ ngày càng coi trọng tính đi bộ thuận tiện, các không gian làm việc chung và cộng đồng sống-làm việc-giải trí. Khi lực lượng lao động trở nên di động hơn, các công ty tìm kiếm các tòa nhà văn phòng hiện đại với tiện ích thu hút nhân tài hàng đầu. Nhu cầu đối với các bất động sản như không gian làm việc linh hoạt của WeWork ở các thành phố lớn minh chứng cho điều này: chỉ riêng năm 2019, WeWork đã tăng gấp đôi sự hiện diện, cho thuê trên 11,5 triệu feet vuông văn phòng trên toàn cầu.

Dòng di chuyển dân số và phục hưng ngoại ô

Điều thú vị là đại dịch đã gây ra một sự chuyển dịch ngắn hạn — nhiều người sống ở đô thị chuyển đến khu vực ngoại ô tìm kiếm không gian và chi phí phải chăng hơn. Ngược lại, không gian thương mại ở ngoại ô trở nên hấp dẫn cho các khuôn viên công ty và các trung tâm logistics. Ví dụ, Amazon đã mở rộng trên 100 trung tâm phân phối mới, phần lớn ở khu vực ngoại ô và ngoại ô gần thành thị, từ 2020 đến 2022 để phục vụ nhu cầu thương mại điện tử đang tăng lên.

Gợi ý thực hành: Phân tích dữ liệu nhân khẩu học địa phương trước khi đầu tư. Sự tăng trưởng dân số nhanh, sự dịch chuyển của các nhóm tuổi, hoặc sự đa dạng hóa của một thành phố có thể dự báo nhu cầu mạnh đối với các loại CRE cụ thể — cho dù là logistics, đa căn hộ hay bán lẻ.

Những đổi mới công nghệ định hình lại môi trường xây dựng

Công nghệ không chỉ ảnh hưởng cách các bất động sản được tiếp thị — nó đang định hình lại căn bản bất động sản thương mại, từ tiện ích đến vận hành và kỳ vọng của người thuê.

Tòa nhà thông minh và sự tiến hóa của Proptech

Sự trỗi dậy của công nghệ bất động sản (proptech) đang cách mạng hóa mọi giai đoạn của CRE. Các hệ thống quản lý tòa nhà tiên tiến nay cho phép điều khiển từ xa nhiệt độ, ánh sáng và an ninh. Theo JLL, đầu tư proptech toàn cầu đạt 18,2 tỷ USD vào năm 2023 — tăng 23% so với năm trước.

Một ví dụ nổi bật là The Edge ở Amsterdam, thường được gọi là “tòa nhà thông minh nhất trên thế giới.” Nó sử dụng 28.000 cảm biến để theo dõi mọi thứ từ lượng người dùng đến chất lượng không khí và điều chỉnh nguồn lực cho hiệu quả tối đa, giúp giảm chi phí vận hành lên tới 70%.

Sự bùng nổ không gian thương mại điện tử và logistics

Thương mại điện tử đòi hỏi diện tích logistics và phân phối khổng lồ. Khi doanh số kỹ thuật số tăng tốc, bất động sản công nghiệp trở nên nóng bỏng. CBRE cho biết đầu năm 2024 thương mại điện tử chiếm 35% tổng số hợp đồng cho thuê công nghiệp mới ở Mỹ, gấp 10 lần kể từ năm 2010.

Amazon và Walmart là một số người thuê tư nhân lớn nhất của không gian công nghiệp Mỹ, thường tùy biến cơ sở với robot và AI để tối ưu thực hiện đơn hàng. Giao hàng bằng drone và các trung tâm cuối dặm tự động đang ở trước mắt, tăng tốc cạnh tranh cho các kho chứa gần địa điểm và sẵn sàng công nghệ.

Sự lên ngôi của không gian làm việc linh hoạt

Sau đại dịch, các mô hình làm việc kết hợp đòi hỏi không gian văn phòng linh hoạt được trang bị công nghệ. Các công ty hiện ưu tiên kết nối kỹ thuật số, lọc không khí và các tiện ích dùng chung. Các nền tảng như Industrious và Convene cung cấp cơ sở hội nghị theo yêu cầu và mạng lưới cấp doanh nghiệp.

Mẹo thực hành: Đầu tư vào hạ tầng số — kết nối cáp quang, hệ thống tự động hóa và giám sát thông minh — nâng cao giá trị tài sản trên thị trường CRE cạnh tranh ngày nay. Nâng cấp các bất động sản cũ thường mang lại tỷ lệ lấp đầy cao hơn và tiền thuê tăng.

Tình hình kinh tế và hoạt động trên thị trường vốn

Không có phân tích nào về bất động sản thương mại là đầy đủ nếu bỏ qua các luồng kinh tế vĩ mô và tài chính đang thúc đẩy nó. Sự tương tác của đầu tư, lãi suất và khuôn khổ quy định có thể tăng nhanh hoặc làm chậm chu kỳ tăng trưởng CRE.

Lãi suất thấp và nguồn vốn dễ tiếp cận

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 và một lần nữa trong những năm đầu đại dịch COVID-19, các ngân hàng trung ương duy trì lãi suất ở mức thấp kỷ lục. Điều này đã đẩy các dòng vốn vào CRE ở mức cao kỷ lục, vì các nơi trú ẩn truyền thống như trái phiếu mang lại lợi suất thấp hơn.

Case Study: Blackstone, tập đoàn tư nhân lớn, đã mở rộng số tài sản bất động sản toàn cầu được quản lý lên trên 332 tỷ USD tính đến quý 4 năm 2023, một cách chiến lược tận dụng vốn rẻ để mua các bất động sản logistics và đa căn hộ trên toàn cầu.

Đầu tư nước ngoài và dòng chảy xuyên biên giới

Vốn quốc tế đã trở thành một lực lượng then chốt. Các quỹ giàu có ở Trung Đông, quỹ lương hưu Canada và REITs châu Á đã nhanh chóng mua lại các tài sản hàng đầu ở New York, London, Paris và Sydney.

Năm 2023, riêng Mỹ đã nhận được 38,4 tỷ USD đầu tư CRE xuyên biên giới, theo MSCI Real Assets, với các khách mua nước ngoài mong muốn sở hữu các tài sản văn phòng, khách sạn và công nghiệp ở các khu vực kinh tế ổn định.

Bối cảnh quy định và chính sách đang thay đổi

Cuối cùng, các ưu đãi thuế và nới lỏng phân vùng thúc đẩy bùng nổ phát triển. Ví dụ, Luật Cắt giảm thuế và Việc làm năm 2017 của Mỹ cho phép Khu Cơ hội — các khu dân cư thu nhập thấp được hưởng hoãn thuế lợi tức vốn trên các khoản đầu tư bất động sản. Hàng trăm tỷ đô la giao dịch mới đổ vào các khu vực này, làm sống lại các khu phố bị bỏ quên ở các thành phố như Detroit, Cleveland và Baltimore.

Gợi ý phân tích: Khi đánh giá một thị trường, hãy xem xét không chỉ chính sách quốc gia mà còn các ưu đãi ở cấp thành phố hoặc bang — khu vực kinh tế đặc biệt, nâng cấp lên zoning, và chi phí hạ tầng có thể mang lại lợi suất lớn ở một số địa phương.

Áp dụng các động lực vào danh mục đầu tư của bạn

Tăng trưởng bất động sản thương mại không phải là kết quả của một xu hướng đơn lẻ, mà là sự hội tụ của sự biến đổi dân số, đổi mới nhanh và vốn có thể thích ứng. Các nhà đầu tư và nhà phát triển nhận ra cách các động lực này kết nối — như tận dụng dữ liệu di chuyển dân số để nhận diện các hành lang công nghệ đang lên, hoặc xem xét làm thế nào các ưu đãi thuế mới có thể làm cho một dự án khả thi — những người nhận ra cách kết nối giữa chúng sẽ có vị thế tốt nhất để thành công.

Đối với người mới, hãy xem xét hợp tác với các chuyên gia môi giới địa phương, đăng ký phân tích dân số và bất động sản chi tiết, và tham gia các workshop về công nghệ đang nổi lên. Đối với các nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm, các đánh giá danh mục đầu tư định kỳ xem xét sự thay đổi ở cả ba nhóm động lực — dân số, công nghệ và môi trường tài chính — có thể giúp vượt trội so với một phương pháp thụ động, phản ứng.

Những đường chân trời của ngày mai đang được hình thành ngay hôm nay. Dù bạn đang đầu tư, phát triển, hay chỉ muốn hiểu về thế giới CRE đầy thu hút, hãy tập trung vào những lực lượng thúc đẩy này. Những cơ hội lớn nhất không chỉ đến từ việc biết các xu hướng mà còn từ việc dự đoán sự giao thoa của chúng và linh hoạt trong chiến lược bất động sản của bạn.